– W Polsce istnieje pewien negatywny stereotyp, dotyczący programów mieszkaniowych, co bywa przeszkodą. Jednakże jestem przekonany, że gdy zrealizujemy naszą pierwszą inwestycję i mieszkańcy Małopolski ujrzą autentyczność naszych działań, naszą zdolność do skutecznego zakończenia projektów, a także fakt, że państwo i samorządy mogą dostarczać przystępne cenowo mieszkania bez ukrytych warunków, to liczba zainteresowanych naszą ofertą znacząco wzrośnie – mówi Michał Lysy, prezes zarządu SIM Małopolska. Spółka, którą 2 i pół roku temu utworzyło 16 gmin do tej pory nie wybudowała jeszcze żadnej inwestycji, a wciąż prowadzone są kolejne nabory chętnych na najem mieszkań.
SIM Małopolska powstała w sierpniu 2021 roku. Umowę o utworzeniu spółki w Brzesku podpisało szesnastu włodarzy małopolskich gmin i przedstawiciele Skarbu Państwa. Celem powstania Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej jest budowa mieszkań o umiarkowanym czynszu z gwarancją długoterminowego najmu. Spółka chce wybudować 1000 mieszkań na wynajem.
- Zobacz:
Głos24
SIMy, podobnie jak PFRy czy TBSy korzystają z dofinansowania z Rządowego Programu Rozwoju Mieszkalnictwa, którym, dysponuje BGK Narodowy Bank Rozwoju. O wsparcie można ubiegać się w ramach ogłaszanych naborów.
Co ważne, SIM Małopolska deklaruje, że jak spółka „not for profit” nie działa w celu osiągnięcia zysku, co sprawia, że koszt najmu lokali w budynkach zrealizowanych przez spółkę powinien być niższy, niż ceny rynkowe.
Jak się okazuje w kilku lokalizacjach wciąż trwają nabory na mieszkania, które wybuduje SIM Małopolska. W Brzesku ogłoszono już szósty, a w Tuchowie - siódmy nabór chętnych. Inną kwestię jest to, że w ciągu tych 2,5-roku nie udało się ukończyć żadnej z zaplanowanych inwestycji, a kilka wciąż czeka na wydanie pozwoleń na budowę. O tym, skąd się biorą te trudności rozmawiamy z Michałem Lysym, Prezesem Zarządu SIM Małopolska.
Panie prezesie, SIM Małopolska – spółka, która została powołana, aby rozwiązać części problemów mieszkaniowych mieszkańców tworzących ją 16 gmin z województwa małopolskiego, funkcjonuje już 2,5 roku. Jak pan podsumuje ten czas? Czy udało się osiągnąć zamierzone cele?
– Jako osoba z dużym doświadczeniem w budownictwie, zdaję sobie sprawę z czasochłonności procesów inwestycyjnych, które często trwają 3-4 lata. SIM Małopolska rozpoczęła swoją działalność w II połowie 2021 r. od zera, nie posiadając nawet konta bankowego, czy zorganizowanego biura, nie wspominając o kwestiach kadrowych. Jako że SIM był nowym programem, w pewnych aspektach przecieraliśmy szlaki, co stanowiło dla nas dodatkowe wyzwanie. Dziś jednak wypracowane wspólnie rozwiązania i mechanizmy wykorzystywane są przez inne Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe. Dzięki intensywnej pracy całego zespołu zdecydowana większość naszych inwestycji posiada już decyzje o pozwoleniu na budowę, a także zapewnione finansowanie z pozyskanych grantów. Czekamy jednak jeszcze na wypłatę przyznanych już środków. Podsumowując, oceniam ten czas bardzo dobrze, ale dopiero oddane lokali do użytkowania i przekazanie kluczy mieszkańcom pozwoli odczuć pełną satysfakcję.
Proszę podsumować, na jakim etapie są zaplanowane przez SIM inwestycje. Gdzie powstało najwięcej mieszkań? Jakie problemy były najtrudniejsze do rozwiązania?
– Jako największe wyzwania należy wskazać procedury dotyczące pozyskiwania środków na realizację inwestycji w Banku Gospodarstwa Krajowego. Pomimo pozytywnie rozpatrzonych wniosków na dofinansowanie inwestycji, ograniczona pula środków dla społecznych inicjatyw mieszkaniowych wiąże się z koniecznością oczekiwania na wypłaty funduszy. Wpływa to w istotny sposób na tempo realizacji projektów. Mimo to, z 16 zaplanowanych inwestycji, mamy już 14 gotowych projektów budowlanych wraz z prawomocnymi decyzjami o pozwoleniu na budowę. Dla 4 z nich posiadamy zabezpieczone środki, dzięki czemu pierwsza budowa ruszyła z końcem 2023 roku, a lada dzień ruszą kolejne i nastąpi symboliczne „wbicie łopaty”. Pozostałe projekty oczekują na wypłatę przyznanych już grantów i ostateczne decyzje kredytowe. Niestety będąc nową spółką bez historii kredytowej, pomimo wysokiego kapitału zakładowego i udziału Gmin oraz Skarbu Państwa w Spółce, bank nie patrzy na nas tak przychylnie, jakbyśmy sobie tego życzyli. Złożone przez nas wnioski są rozpatrywane w turach, co wydłuża proces pozyskiwania środków i wpływa na długość realizacji inwestycji. SIM Małopolska realizuje program publiczny zgodnie z wytycznymi z ustawy, dlatego liczymy na przychylność banku i szybkie działanie w tym zakresie.
Czy lokale budowane przez SIM różnią się od lokali PFR czy TBS-ów, które choćby w Krakowie nie spełniły oczekiwań i wywołują dużo protestów, niezadowolonych z realizacji inwestycji oraz wzrastających opłat najemców? Dlaczego niektórzy chętni rezygnują z lokali SIM, którymi wcześniej byli zainteresowani?
– Podstawowa różnica między SIM a TBS oraz PFR tkwi w metodach pozyskiwania finansów oraz w strukturze własności. W odróżnieniu od TBS, które zamykały swoje projekty przed rokiem 2020, SIMy efektywnie zdobywają do 40 proc. wartości inwestycji w formie grantów bezzwrotnych, podczas gdy TBSy ograniczały się do około 20 proc.. Ponadto, każda gmina w ramach SIM Małopolska otrzymała bezzwrotny grant w wysokości 3 mln zł, na założenie Spółki, co pozwala na pokrycie kosztów operacyjnych, przyspieszenie realizacji budów oraz wspieranie SIM w zakresie dodatkowych zabezpieczeń kredytowych.
W kwestii struktury właścicielskiej, warte podkreślenia są dwie kluczowe sprawy. Przyjmując za przykład Kraków, spośród 11 TBSów, 10 posiada akcjonariat komercyjny, co prowadzi do rozbieżności między interesami mieszkańców, a właścicielami spółek. Tymczasem, w innych regionach, gdzie TBSy są własnością samorządów, opinia o nich jest zdecydowanie lepsza.
Kolejna różnica dotyczy skali działania. W przypadku TBS i PFR, zwykle jeden samorząd tworzy pojedynczą spółkę, co pociąga za sobą wyższe koszty zarządzania. Natomiast SIM Małopolska, z udziałem 16 gmin i Skarbu Państwa, dzieli koszty organizacyjne i zarządcze proporcjonalnie pomiędzy inwestycje, co przekłada się na efektywniejsze gospodarowanie środkami i, w rezultacie, atrakcyjne czynsze. Wyobraźmy sobie sytuację, w której każda gmina tworzy własny, lokalny TBS za te same 3 mln zł – koszty zarządu, nadzoru, siedziby oraz obsługi prawnej i księgowej byłyby niewspółmiernie większe, co nieuchronnie wpłynęłoby na wysokość czynszu.
Ideą powstania SIM była budowa mieszkań na wynajem dla ludzi, którzy nie mają zdolności kredytowej. Jednak nie brakuje głosów, że realizacja nie jest do końca trafiona, bo mieszkańcy ubiegający się o lokal, muszą wpłacić wysoką (nawet kilkudziesięciotysięczną) kaucję. Wielu po prostu na to nie stać. Czy pana zdaniem można coś zrobić, aby mieszkania budowane przez SIM były jednak bardziej dostępne, również dla tych, którzy nie mają takich środków?
– Aby zakwalifikować się do mieszkania w ramach SIM, wymagana jest wpłata partycypacji. Jest to jednorazowa „opłata na start”. Co ważne, partycypacja jest zwracana w przypadku rezygnacji z najmu w SIM. Jeżeli mieszkańcy zdecydują się na wykup mieszkania w przyszłości, partycypacja zostanie zaliczona w poczet wykupu. Dodatkowym atutem partycypacji jest również możliwość jej dziedziczenia.
Rozmawiając o programach mieszkaniowych musimy mieć świadomość, że budowa mieszkań przez państwo nie jest tania. W związku z tym wymyślono mechanizm partycypacji, która wydaje się być z natury uczciwym mechanizmem. W praktyce wygląda to tak: SIM zobowiązuje się wybudować dla przyszłego najemcy mieszkanie, które będzie wynajmowane po niższej stawce niż na rynku komercyjnym. W zamian najemca wnosi swój wkład w postaci symbolicznej cegiełki w trakcie realizacji projektu. Jak widać nie jest to środek służący wzbogaceniu SIM – celem jest wspólne doprowadzenie do realizacji projektu, a następnie zwrócenie tych środków lub ich rozliczenie przy ewentualnym wykupie mieszkania.
Warto podkreślić, że historycznie TBSy wymagały partycypacji wynoszącej około 25-30 proc. wartości mieszkania. Chcąc uczynić mieszkania w SIM Małopolska jeszcze bardziej przystępne, zdecydowaliśmy się ustalić poziom partycypacji w wysokości 15 proc. kosztów budowy mieszkania. Oznacza to w praktyce nawet do kilkunastu tysięcy złotych oszczędności dla przyszłym najemców.
Przeprowadzka do nowego mieszkania, zwłaszcza dla młodych rodzin, to olbrzymi wydatek. Mieszkania budowane przez SIM powstają w systemie „pod klucz”, aby przyszli najemcy mogli od razu w nich zamieszkać. Co to oznacza?
– "Mieszkania pod klucz" oznaczają, że są one w wykończone i gotowe do zamieszkania od chwili przekazania. W przeciwieństwie do mieszkań od deweloperów, które wymagają dodatkowych nakładów na wykończenie, nasze mieszkania będą posiadały wykończone wnętrza, a teren wokół budynków będzie w pełni zagospodarowany, z dużą ilością zieleni. W gestii mieszkańca pozostaje tylko wyposażanie mieszkania w meble według własnych preferencji.
Spółka realizuje szereg inwestycji w wielu lokalizacjach. Czy pana zdaniem warto, zanim podejmiemy decyzję, zapoznać się z całą ofertą? Czy poszczególne inwestycje różnią się choćby ceną, opłatami czy kosztami utrzymania?
– Gminy skupione w ramach SIM Małopolska rozciągają się od Miechowa, poprzez Wieliczkę i Brzesko, aż po Gorlice i Stary Sącz, co sprawia, że kluczowym czynnikiem różnicującym nasze mieszkania jest ich lokalizacja. Mimo tej różnorodności, wszystkie nasze inwestycje są realizowane w ramach jednolitego modelu – korzystamy z tych samych źródeł finansowania i ustalamy zbliżony poziom partycypacji, co prowadzi do podobnych stawek czynszowych. Każdy projekt ma swoją indywidualną charakterystykę, a jego architektura wpisuje się w uwarunkowania lokalne. W zależności od potrzeb poszczególnych gmin, tworzymy zarówno typowe budynki wielorodzinne, które są najbardziej ekonomicznym rozwiązaniem, jak i popularne szeregówki, oferujące większy metraż, ale wiążące się z nieco wyższymi kosztami utrzymania.
Do tej pory żadnej partii nie udało się poprawić w znaczący sposób sytuacji mieszkaniowej w Polsce. Czy pana zdaniem SIM Małopolska ma szansę to zmienić?
– Moja opinia na ten temat jest ukształtowana przez doświadczenie, które zdobyłem jak budowlaniec, manager i prezes SIM. Nie byłem i nie jestem politykiem, dlatego nie chce wchodzić w tę rolę. Analizując jednak program Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych wydaje się, że udało się stworzyć najlepszy do tej pory mechanizm, który wymaga jednak lekkiego dopracowania. Uważam, że dużym autem jest udział samorządów w projekcie. To zapewnia mieszkańcom bezpieczeństwo i poczucie stabilizacji. Niemniej jednak, istotne jest, aby wszyscy uczestnicy programu mogli realizować swoje zadania, tj. aby prezesi mogli skupić się na realizacji inwestycji, gminy na wspieraniu SIM oraz dzieleniu się swoją wiedzą i doświadczeniem z zakresu specyfiki regionu, a państwo na zapewnianiu finansowania. Mogę z czystym sumieniem powiedzieć, że wierzę w program, który realizujemy. Gdybym nie wiedział, że to się uda, to nie podjąłbym się tego wyzwania.
Idea budowy mieszkań we współpracy z samorządem była bardzo promowana przez lidera Porozumienia Jarosława Gowina. Czy pana zdaniem wybory parlamentarne i nowa koalicja rządząca oraz nadchodzące wybory samorządowe mogą zmienić podejście do SIM, lub zagrozić jej istnieniu? Czy taka forma budowy mieszkań jest nadal uznawana za potrzebną i czy nie obawia się pan, że dobry klimat dla SIM może się zmienić?
– Proszę mnie zwolnić z odpowiedzi na pierwszą część pytania – ponieważ tak jak wspominałem: nie byłem, nie jestem i prawdopodobnie nigdy nie będę politykiem. Wolę skupić się na wykonywaniu swojej pracy i realizacji celów.
Chciałbym zaznaczyć, że właścicielami SIM Małopolska jest 16 gmin, a reprezentujący ich wójtowie i burmistrzowie posiadają różne poglądy polityczne. Mimo to wszystkich łączy jeden cel – rozwój gmin poprzez budowę mieszkań. I proszę mi uwierzyć, że nigdy w Spółce nie było żadnego rodzaju nacisków, ani nieporozumień. Bardzo sobie to cenie i jestem wdzięczny moim partnerom, że możemy pracować w takich warunkach. Jako profesjonaliści wiemy, że tylko takie podejście doprowadzi nas do realizacji celu.
Projekt społecznych inicjatyw mieszkaniowych to również projekt, w którym widoczna jest współpracą rządu i samorządu. Niezależnie od barw politycznych jednych i drugich. Wiem, że podobne zdanie podzielają nowe władze Krajowego Zasobu Nieruchomości. Na ostatnim Zgromadzeniu Wspólników SIM Małopolska Prezes KZN Łukasz Bałajewicz informował nas, że projekt SIMów będzie kontynuowany ze względu na bardzo duży potencjał.
- Zobacz:
Głos24
W niektórych gminach chętnych jest więcej niż lokali, a gminy chcą zwiększenia liczby zaplanowanych budynków realizowanych przez SIM. W innych – jak choćby w Brzesku, ogłoszony został już kolejny (szósty) nabór i wciąż nie jest zamknięta lista chętnych na lokale. Z czego pana zdaniem wynikają te różnice?
– Na początku chcę zaznaczyć, że ogłaszanie nowych naborów nie świadczy o braku zainteresowania ofertą SIM. Często zdarza się, że poszczególni mieszkańcy zwracają się do gmin z chęcią skorzystania z naszej oferty, a nawet z prośbą o wpisanie na listę oczekujących. W takich sytuacjach, w porozumieniu z gminą, podejmujemy decyzję o zorganizowaniu kolejnej tury naboru.
- Zobacz:
Głos24
Różnice w zapotrzebowaniu wynikają z unikalnej specyfiki każdej gminy. Podczas prac projektowych spędziliśmy dużo czasu z burmistrzami i wójtami na stworzeniu rozwiązań, które będą najbardziej atrakcyjne dla mieszkańców. Wierzę, że udało nam się takie wypracować. Posiadamy naprawdę atrakcyjną ofertę: nowe mieszkania o umiarkowanym czynszu - niższym niż rynkowy, z zagwarantowanym bezpieczeństwem najmu oraz możliwością wykupu mieszkań. Nie możemy jednak abstrahować od zastanej rzeczywistości. Niestety, z przyczyn historycznych jak do tej pory oferta społecznego budownictwa czynszowego w tej części Małopolski nie została odpowiednio upowszechniona. Jeżeli powstały mieszkania w ramach budownictwa czynszowego – co się działo naprawdę rzadko – to nie obejmowały one większości gmin, na obszarze których realizuje inwestycje mieszkaniowe SIM Małopolska.
Należy podkreślić, że istnieje w Polsce pewien negatywny stereotyp dotyczący programów mieszkaniowych, co bywa przeszkodą. Jednakże jestem przekonany, że gdy zrealizujemy naszą pierwszą inwestycję i mieszkańcy Małopolski ujrzą autentyczność naszych działań, naszą zdolność do skutecznego zakończenia projektów, a także fakt, że państwo i samorządy mogą dostarczać przystępne cenowo mieszkania bez ukrytych warunków, to liczba zainteresowanych naszą ofertą znacząco wzrośnie. Wierzę, że takie dowody naszej wiarygodności i efektywności mogą nawet podwoić liczbę planowanych przez nas inwestycji.
